Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві: особливості, коли застосовується

Забудовник зобов'язаний оформити договір страхування відповідальності до укладення першої угоди з покупцем. Інакше він не зможе зареєструвати її в Росреестре. Ці та інші доповнення були внесені в 2014 році ФЗ № 294 «Про зміни до деяких законодавчих актах.

Суть

З 2014 року будівельна компанія зобов'язана підтвердити виконання обов'язків, оформивши порука або страхування цивільної відповідальності забудовника при пайовому будівництві. Це дозволить покупцю при настанні непередбачених ситуацій повернути свої кошти.

Прийнятий законопроект встановлює відповідальність забудовника за:

• ухилення від зобов'язань;
• здачу неготового об'єкта;
• банкрутство до здачі майна.

Експерти побоюються, що нововведення призведуть до підвищення цін на нерухомість. Уряд запевнив, що ці фактори не взаємопов'язані. Витрати по страхуванню навіть у великій компанії складають 1% від обсягу угод. Забудовникам доведеться виділяти кошти на ці видатки свого бюджету.

Об'єкт

Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві передбачає захист майнових інтересів клієнтів. Ця угода вигідна в першу чергу покупцям. Компанія може застрахувати будинок цілком або квартири окремо.

Клієнти

Договір укладається на користь пайовиків. При настанні певних обставин вони отримають виплату. Забудовник зобов'язується здати надійний якісний об'єкт. Страховик зобов'язаний повідомити клієнта про зміни в угоді і виплатити винагороду. Якщо в процесі будівництва пайовики будуть змінюватися, це необхідно вказати в договорі, оскільки з наступним учасником складається окремий документ.

Більше:

Дивіденди та Особливості їх Виплат

Акціонери (учасники акціонерних товариств) мають можливість одержання доходів пропорційно до внесених ними в товариство інвестицій в залежності від зростання вартості цінних паперів, які знаходяться у їх власності, і як дивіденди по акціях, що знаход...

Товарообіг: це що таке?

Товарообіг - це один з основних і найважливіших показників в економіці торговельної діяльності. Як же трактується це поняття? Прийнято вважати, що товарообіг – це дія, в основу якого покладено обмін конкретного товару на валюту. Таким чином, ві...

Абонемент "Велика Москва": зона дії, карта і вартість проїзного

Багато людей, які проживають в найближчому Підмосков'ї, воліють шукати роботу в столиці. Їх не лякає необхідність проводити щодня в дорозі кілька годин, адже рівень зарплат у Москві істотно вище. Керівництво залізниці, піклуючись про своїх основних к...

Страховики

Далеко не всі СК прагнуть укладати такі договори. Вважається, що даний вид угоди приносить збитки. Більше того, компанія повинна відповідати певним вимогам:

• здійснювати діяльність на ринку більше 5 років;
• відповідати вимогам финустойчивости;
• мати позитивний прогноз розвитку на майбутні періоди;
• мати в обороті щонайменше 400 млн руб., а також статутний капітал на суму 120 млн руб.

Тарифи

Страхування забудовника при пайовому будівництві обходиться дорого. Середні ставки в 2015 році становили 0,5–0,8%. Для довгострокових договорів тарифи можуть бути знижені на 10–30%. Страхова компанія (СК) сама встановлює ставку, а також розраховує коефіцієнти по річному відсотку, так як завжди існує ймовірність, що забудовник повністю ухилитися від виконання зобов'язань.

Від чого залежить ставка:

• Участь забудовника у холдингу.
• Позитивний досвід попередніх угод: термін здачі, кількість об'єктів, робота в різних регіонах, відсутність претензій.
• Фінансова стійкість.
• Юридичне забезпечення: наявність всіх документів і дозволів.
• Етап будівництва.
• Термін здачі.
• Кількість пайовиків.

Оформлення договору

Щоб зареєструвати ДДУ, забудовник повинен надати договір в Росреестр. Для цього необхідно зібрати такі документи:

• декларацію за проектом;
• роздільна здатність виконувати будівельні роботи;
• свідоцтво держреєстрації;
• договір пайового будівництва;
• копію статутних документів;
• техніко-економічне обґрунтування;
• копію фінзвітності;
• дані про кредиторів;
• довідку про відсутність прострочень по позиках у банках.

Що підлягає захисту

Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві передбачає виплату компенсації, якщо забудовник не виконав зобов'язання, що підтверджується судовим рішенням або банкрутством компанії. Сума не виплачується у разі заморожування термінів будівництва або продовження періоду здачі об'єкта. Сума залежить від договірної ціни. Вона не може бути менше:

• вартості об'єкта;
• середньоринкового тарифу за 1 кв. м. житла в даному регіоні.

Законом також обмежується максимальний обсяг премій.

Страховими визнаються такі випадки:

• переривання будівництва;
• банкрутство забудовника;
• неотримання житла;
• відмова від повернення матеріальних ресурсів і т. д.

Зміни законодавства

В 2014 році в ФЗ № 294 були внесені зміни, згідно яких страхування відповідальності забудовника пайової участі в будівництві тепер є обов'язковою. Оформленням договорів займаються самі забудовники. Вони ж вибирають, з ким підписувати договори: з суспільством, банком, спеціалізованою компанією.

Всі учасники товариства обов'язкового страхування несуть солідарну відповідальність. Якщо угода оформлюється з банком, то багато часу йде на збір паперів. Обов'язково сплачується 30% заставу від вартості об'єкта, який є гарантією для банку. До того ж ЦБ встановлює свої вимоги до таких банків:

- мінімальний термін роботи – 5 років;

- статутний капітал 200 млн;

-вартість майна - 1 млрд рублів.

Забудовникам вигідніше отримати кредит, ніж оформити поручительство. Фінустанови також не відносять страхування договору пайової участі у будівництві до вигідних продуктів.

Краще укладати договір з компанією. В умовах сильної конкуренції страховики намагаються залучити клієнтів низькими тарифами і цінами. Ставка по таким операціях залишається фіксованою протягом всього терміну дії договору. Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві сплачується після виконання робіт. Ще одна перевага – швидкість оформлення документів. Страхувальником виступає сам забудовник, вигодонабувачем - пайовик. Спосіб забезпечення вибирається для кожного житлового приміщення окремо.

Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві

Компанії повинні обов'язково надати заставу. Найчастіше це земельна ділянка, на якій буде розташовано об'єкт. Крім того, в документі описується спосіб забезпечення зобов'язань. Папери підписуються до держреєстрації першого пайової угоди і діють до моменту здачі об'єкта. Розірвання угоди не звільняє компанію від обов'язку виплатити відшкодування за випадками, які настали у період її дії.

Застрахувати можна весь будинок або кожну квартиру окремо. Перший варіант невигідний. Забудовнику потрібно відразу внести велику суму, бути впевненим, що всі квартири будуть розпродані. Друга проблема полягає в тому, що за такими договорами складно визначити, хто є вигодонабувачем.

Документ набирає в чинності з моменту зарахування першого внеску. Страхування забудовника при пайовому будівництві за договором не передбачає наявності франшизи. Інші умови угоди відповідають стандартним:

- страховик зобов'язується інформувати пайовиків про розмірі виплаченого відшкодування;

- компанія може звертатися з вимогою регресивного характеру до забудовника;

- страховик зобов'язаний повідомити всіх власників про дострокове розірвання договору;

- термін дії угоди залежить від тривалості будівництва.

Сума відшкодування залежить від ціни і ставок. Вона повинна перевищувати вартісну оцінку загальної площі житлового приміщення. Компанія сама вирішує, як буде здійснюватися оплата: одноразово або в розстрочку.

Проблеми страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві

Дана угода є досить специфічною. По суті, мова йде про захист фінансових ризиків забудовника. У компаній є вибір – оформити поліс або поручительство. Більш кращим є другий варіант, так як у кредитних організацій вже є налагоджений механізм, скорингові системи, фахівці, які оцінюють ризики, а також структури, які займаються організацією добудови НЗВ. СК такими перевагами похвалитися не можуть. Зате вони тарифи пропонують низькі. Люди звикли до того, що банківські послуги коштують дорого. Це дійсно так, тому що ризик в угоді високий. Хоча, після внесення поправок в закон, у компаній тарифи також піднялися.

Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві передбачає кумулятивний ефект від збитків. У кризовій ситуації (зниження попиту на житло, підвищення ставок за іпотечними кредитами) понесуть збиток відразу всі забудовники, а не один учасник ринку.

Ще одна проблема - відсутність можливості перестраховувати ризики навіть на зарубіжному ринку. У міжнародній практиці в таких операціях використовуються бонди (поруки). Але їхнє функціонування не закріплено російським законодавством. Головна відмінність такого продукту в тому, що страховик може взяти в заставу об'єкт.

ЦБ підвищив вимоги до СК, які можуть надавати послуги забудовникам, – збільшив мінімальну суму капіталу. Це сильно звужує коло можливих страховиків - до 19 організацій. З нового списку вилетіли компанії, на частку яких раніше доводилося 80 % договорів із забудовниками. Що тепер з ними буде, невідомо. Швидше за все, доведеться укладати нові договори з компаніями з «білого» списку. У разі відкликання ліцензії СК несе відповідальність за раніше укладеними угодами протягом 6 місяців. Потім вона або припиняє дію документів, або передає портфель і зобов'язання іншому учаснику ринку. На відміну від ОСАГО або страхування відповідальності власників небезпечних об'єктів виробничого призначення, в даній послузі відсутні інші види захисту, як, наприклад, компенсаційні фонди, які б займалися виплатами громадянам після банкрутства страховика. Ринок пайового будівництва житла великий. Але налагодженого способу регулювання діяльності забудовників поки немає.