Права та обов'язки голови ТСЖ

Управління багатоквартирним житловим будинком може здійснюватися керуючою компанією або ТСЖ – товариством власників. Після введення споруди в експлуатацію його передають територіальної КК.

Керуюча компанія укладає договори з постачальниками комунальних послуг, вирішує питання, що стосуються поточного та капремонту. ТСЖ виконує аналогічні функції, але з участю самих власників приміщень МКД. Товариство – некомерційна структура, яка формується на загальних зборах мешканців.

Суть створення ТСЖ

Товариство власників формується для забезпечення найбільш ефективного управління МКД. Власники приміщень, які прийняли рішення про створення ТСЖ, отримують можливість безпосередньо брати участь у житті будинку. При цьому вони несуть відповідальність за стан споруди. Кошти, зібрані на ремонт і обслуговування МКД, перераховуються не якийсь сторонній компанії, а розподіляються в залежності від потреб і спрямовуються на вирішення конкретних проблем.

Зрозуміло, всі власники квартир не можуть залишити свою основну діяльність і займатися суспільними проблемами. Тому одночасно зі створенням ОСББ формується виконавчий орган – правління. У нього входять найактивніші власники, готові жертвувати своїм часом в інтересах будинку.

Особливості створення ТСЖ

Для утворення товариства організується загальні збори мешканців. Рішення про формування ТСЖ вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше 50 % від присутніх власників. Після цього здійснюється держреєстрація юридичні особи у порядку, встановленому законом.

Більше:

Атестація працівників на відповідність посаді: цілі, порядок проведення, результат

Роботодавці сприймають порядок атестації працівників як формальність. Нормативних документів, призначених для комерційних організацій, не випускалося. Атестація потрібно тільки для співробітників організацій, визначених у законах сфер діяльності, зак...

Реєстрація ТЗ: порядок, зразок заяви, свідоцтво

Кожна людина, що купив автомобіль, повинен зайнятися його постановкою на облік в ГИБДД. Це необхідно при придбанні нової чи потриманої машини, а також не має значення, чи є продавець фізичним чи юридичною особою. Реєстрація ТЗ здійснюється в ГИБДД, п...

Як переоформити автомобіль: покрокова інструкція

Як переоформити автомобіль? Зробити це не становить праці. Особливо якщо правильно себе вести. Основна проблема полягає в тому, що переоформлення може здійснюватися по-різному. Наприклад, з урахуванням способу передачі майна іншому господареві. Це вк...

Головною перевагою створення ТСЖ є те, що власники самостійно обирають членів правління, голови.

Весь процес можна розділити на наступні етапи:

• Формування ініціативної групи. У неї входить зазвичай 5-6 чоловік. Вони здійснюють інформування інших власників про збори, беруть участь у проведенні роз'яснювальних бесід з мешканцями, які розклеюють оголошення та ін.
• Створення повідомлень про збори. Формулювання повинні зацікавити як можна більше власників. В оголошенні зазначається порядок денний.
• Організація та проведення зборів. На ньому обговорюється можливість і доцільність створення ТСЖ, його переваги. В ході зборів проводиться голосування. Воно може бути відкритим або закритим. Як правило, результати оголошуються одразу ж.
• Реєстрація ТСЖ і відкриття р/р в банку.

Основні функції товариства

ТСЖ в особі правління має:

• Укладати договори з постачальниками комунальних послуг, ремонтними організаціями.
• Наймати громадян для підтримки чистоти в МКД і на прибудинковій території.
• Проводити загальні збори для вирішення актуальних проблем.
• Контролювати хід ремонту, перевіряти стан загальнобудинкового майна.
• Вести звітність по витратах.

завдання членів правління входить також інформування власників про майбутніх роботах, збір коштів на ті чи інші потреби.

Голова ТСЖ

Його обов'язки та права визначаються загальними зборами. Ця особа є керівником органів управління МКД.

Обов'язки голови ТСЖ може виконувати людина, що володіє лідерськими якостями, вміє оперативно приймати рішення.

До кандидата пред'являються наступні основні вимоги:

• Він повинен бути власником квартири, проживають у МКД постійно. Немає сенсу покладати обов'язки голови ТСЖ на людину, хоч і володіє приміщенням, але здає його в оренду. Такий суб'єкт не знає нагальних проблем будинку, відповідно, його діяльність буде неефективною.
• Він повинен мати вищу освіту.

Бажано, щоб людина, на якого будуть покладені службові обов'язки голови ТСЖ, мав досвід на керівних постах. Це допоможе йому при спілкуванні з постачальниками і підрядниками, при організації зборів, розподіл функцій між членами правління.

відповідно До 149-ї статті ЖК РФ, обов'язки та права голови ТСЖ, термін його повноважень визначаються зборами і закріплюються у статуті товариства. Керівник правління обирається з числа мешканців, готових:

• Врегулювати конфлікти.
• Вислуховувати претензії та скарги власників.
• Протистояти тиску.
• Швидко вирішувати актуальні проблеми.

Як правило, первинне призначення здійснюється на рік. Якщо за підсумками періоду робота голови отримає позитивну оцінку, повноваження продовжуються на більш тривалий термін.

Рішення про призначення правління фіксується в протоколі зборів. Вибір голови здійснюється членами органу управління. Керівник може призначатися і загальними зборами.

Що входить у обов'язки голови ТСЖ?

Повноваження особи визначаються у відповідності з потребами МКД. Права та обов'язки голови ТСЖ в ЖК РФ представлені в загальному вигляді. У Кодексі не закріплюється конкретний перелік повноважень керівника правління. Їх визначають самі мешканці виходячи з потреб будинку.

Права та обов'язки голови ТСЖ, його відповідальність може фіксуватися у спеціальній посадової інструкції або іншому локальному документі.Такий акт підлягає затвердженню членами правління. У статуті МКД може передбачатися й інший порядок узгодження документа.

Посадові обов'язки голови ТСЖ в багатоквартирних будинках зазвичай схожі. Це пов'язано з тим, що в більшості МКД вирішуються одні і ті ж проблеми.

Розглянемо коротко, які обов'язки голови ТСЖ можуть закріплюватися в статуті.

В першу чергу керівник правління повинен добре знати і розуміти норми ЖК РФ. Обов'язки голови ТСЖ припускають спілкування з різними структурами, в тому числі і державними. Відстоювати спільні інтереси повинен юридично грамотна людина.

В обов'язки голови ТСЖ в багатоквартирних будинках входить здійснення контролю виконання умов договорів підрядниками і обслуговуючими підприємствами. Керівник правління перевіряє справність устаткування, стежить за своєчасністю виконання ремонтних і інших робіт. В деяких випадках в обов'язки голови ТСЖ може входити перерахунок оплати комунальних послуг.

В обов'язки голови ТСЖ у багатоквартирному будинку входить розгляд скарг від мешканців. Він відповідає за забезпечення схоронності загальнобудинкового майна, виявляє випадки несанкціонованих перепланувань.

Ефективне виконання обов'язків головою ТСЖ в багатоквартирних будинках забезпечується за рахунок практично постійного знаходження в межах будинкової території. Він повинен чітко планувати щоденну роботу. Про результати своєї діяльності голова інформує власників на планових зборах.

Права керівника правління

Для виконання своїх обов'язків голова ТСЖ наділяється рядом повноважень. Зокрема, він вправі без довіреності діяти від особи ТСЖ в суді та інших інстанціях.

У статуті МКД можуть встановлюватися також наступні права на:

• Укладання договорів з обслуговуючими компаніями.
• Забезпечення контролю за використанням мешканцями особистих і загальнобудинкових приміщень за призначенням.
• Перебування в квартирі власника для усунення аварії, якщо існує загроза майну та життю інших громадян.
• Підбір обслуговуючого персоналу.
• Розподіл обов'язків між членами правління.
• Добровільне зняття з себе повноважень.
• Винагороду. Оплата діяльності голови здійснюється за рахунок коштів, зібраних з мешканців. Величина винагороди обговорюється на зборах. Встановлений розмір повинен бути зафіксований у статуті МКД.

Відповідальність

Якщо голова ТСЖ не виконує свої обов'язки, до нього можуть застосовуватися санкції, передбачені статутом та законодавством. Зокрема громадянин може бути достроково знято з посади.

Заходи відповідальності застосовуються залежно від суттєвості та характеру порушення. Приміром, якщо голова витратив гроші, зібрані з мешканців, на власні потреби, вони можуть бути стягнуті з нього в судовому порядку. Якщо при цьому з'ясується, що суб'єкт вчинив шахрайські дії, він може бути покараний за КК.

Голова відповідає за:

• Ведення звітності.
• Схоронність документів.
• Угоди, укладені з обслуговуючими підприємствами.
• Дотримання норм РК.
• Своєчасне надходження оплати від мешканців.

Керівник правління повинен надавати всю необхідну інформацію власникам квартир на їх вимогу.

Особливості звітності

В обов'язки голови правління ТСЖ входить щорічне повідомлення мешканців МКД про здійснені витрати.

Власники квартир вносять періодичні платежі на рахунок товариства або передають гроші керуючому органу. Всі витрати повинні бути підтверджені платіжними документами.

Звітність необхідна не тільки для власників, але і для податкової служби.

Особливу важливість облік витрат має у випадках, коли коштів на ремонт чи інші потреби не вистачає. У таких ситуаціях у звіті обґрунтовується необхідність збільшити розміри внесків. Це дозволяє виключити невдоволення власників.

Структура звіту

В документі мають бути такі дані:

• Склад правління, Ф. В. О. членів і голови.
• Заходи, на які збиралися кошти.
• Виконані роботи і суми оплати за них.
• Перелік договорів, укладених/продовжених протягом року.
• Перевірки та їх результати.

Звіт повинен бути підписаний головою і членами керуючого органу. Документ зберігається не менше 5 років.

Перевірку звіту здійснює ревізійна комісія. Цей орган формується на першому зборах власників. Члени комісії перевіряють витрати, виявляють неправомірні/необгрунтовані витрати.

Перевищення повноважень головою

На жаль, на практиці непоодинокі випадки, коли керівник правління використовує свій статус в особистих цілях. В результаті перевищення повноважень приймаються необґрунтовані рішення, які зачіпають інтереси власників. Як боротися з такими діями?

Претензії до роботи голови може висловити один власник або група мешканців. Треба сказати, що більший ефект принесе колективна скарга. Як правило, заяви від групи осіб приймаються і розглядаються швидше.

Поскаржитися на голову можна:

• Житлову інспекцію.
• ПравлінняТСЖ.
• Суд.

В першу чергу доцільно звернутися до органу управління ТСЖ. Члени правління повинні вжити заходи, спрямовані на усунення порушень. Якщо керуючий орган діє, потрібно направити скаргу в Жилинспекции. До неї слід додати копії претензій, переданих правлінню. Якщо і після цього проблема не вирішиться, доведеться йти до суду. Позов подається в інстанцію загальної юрисдикції. Заява може бути колективним.

У статуті повинен бути закріплений порядок дій в разі невиконання або неналежного виконання головою його обов'язків. Зокрема слід закріпити правила розірвання договору, дострокового зняття з посади, позбавлення винагороди та ін.

Дострокове припинення повноважень голови можливе у випадках:

• Систематичного порушення положень статуту ТСЖ, норм законодавства.
• Привласнення майна – розкрадання внесків, внесених власниками матеріалів, закуплених для ремонту і ін.
• Прийняття необґрунтованих рішень без погодження з правлінням та мешканцями.

Питання про дострокове зняття особи з посади вирішується на загальних зборах шляхом голосування. До призначення іншої особи може бути обрано тимчасово виконуючий обов'язки голови ТСЖ. Ним може стати член правління або інший власник.

Голова може і самостійно скласти з себе повноваження, якщо зрозуміє, що не впорається з покладеними обов'язками. При цьому він має право запропонувати іншого кандидата на пост. В разі заміни керівника правління до статуту повинні бути внесені відповідні корективи. З новим головою укладається договір.

Наймання керуючого

Далеко не завжди серед мешканців знаходиться людина, готовий стати виконуючим обов'язки голови ТСЖ. У таких випадках доцільно залучити компетентну людину зі сторони, тобто не є мешканцем МКД. З ним також укладається договір, в якому прописуються всі істотні умови діяльності.

Суб'єкт, призначений керуючим, наділяється практично тими ж повноваженнями, що й голова. Він також вирішує питання, пов'язані з ремонтом і обслуговуванням МКД, розробляє план заходів щодо поліпшення житлових умов. Управитель здійснює підбір організацій і громадян для виконання ремонту. В рамках своїх повноважень управитель може стягувати з власників заборгованість за внесками та оплату комунальних послуг. Як і голова, він також складає звіти та інформує про витрати правління і власників.

Нюанси

Варто сказати, що функції управителя і голови, незважаючи на явну схожість, мають ряд відмінностей. Керівник правління, обраний з числа власників, виконує переважно представницькі завдання. Він забезпечує організацію і проведення зборів, фіксує рішення, прийняті на них, контролює роботу правління.

Керуючий, у свою чергу, взаємодіє в основному з підрядниками, обслуговуючими організаціями, місцевою адміністрацією, а також з мешканцями будинку. В МКД можуть працювати і голова, і керуючий одночасно. Останній при цьому буде знаходитися в підлеглому положенні.

Оформлення договорів з керівними особами

Голова і керуючий фактично є найманими працівниками в органах управління ТСЖ. За свою діяльність вони отримують певну винагороду. Зрозуміло, відносини між правлінням та головою не схожі на трудові. Тим не менше з особою, яка виконує функції керівника, має бути укладений договір.

В ньому прописуються права, обов'язки, відповідальність голови, порядок вирішення спорів, правила переобрання, продовження і дострокового припинення повноважень, величина винагороди. Конкретні обов'язки можна закріпити в посадовій інструкції. Відомості про голову правління повинні бути відображені в статуті. Слід врахувати, що ТСЖ – юрособа, тому всі зміни в статуті повинні проходити реєстрацію.

Висновок

Голова ТСЖ – громадянин, який несе відповідальність за забезпечення виконання положень статуту. При цьому він сам повинен виконувати свої обов'язки у точній відповідності з договором та посадовою інструкцією.

Керувати правлінням ТСЖ досить складно. Суб'єкт, який обіймає посаду голови, повинен мати міцні нерви, оскільки в ході своєї діяльності йому доведеться зустрічатися з різними людьми і вислуховувати безліч претензій і скарг. Крім того, необхідно, щоб він розбирався в технічних питаннях. Адже на ньому лежить відповідальність за забезпечення справної роботи інженерних систем. Голова повинен вміти виявляти несправності, оперативно підключати до їх усунення фахівців. Перепланування, встановлення обладнання в квартирах, заміна приладів більш потужними та інші роботи повинні узгоджуватися не лише з сусідами, але і з головою. Він відповідає за збереження загальнобудинкового майна, забезпечення безпеки мешканців.

Більшість рішень голова приймає самостійно. Однак не виключені ситуації, коли для вирішення тієї чи іншої проблеми може знадобитися згода всіх власників. Наприклад, питання про підвищення розміру внеску на капремонт має вирішуватися всіма мешканцями спільно. Доцільність збільшення суми повинна бути економічно обґрунтована. Якщо власники погодилися на підвищення величини відрахування, вони повинні побачити реальнийрезультат від своїх вкладень. Для цього в статуті ОСББ передбачається обов'язок голови щорічно звітувати про витрачання грошей. Це означає, що керівник правління повинен знати основи бухобліку, вміти працювати з первинними документами, обробляти та відображати інформацію.

Звіти голови повинні бути достовірними і повними. Не слід забувати, що податкова інспекція може в будь-який момент запросити їх для перевірки.

Немаловажне значення має й рівень юридичної грамотності голови. При необхідності він повинен вміти відстоювати інтереси мешканців в суді та інших інстанціях. Конфлікти можуть виникнути з обслуговуючими організаціями, підрядниками, іншими структурами. Керівник повинен бути готовий до них.