Ринок вторинного житла в Москві: аналітика і відгуки

Основним сегментом нерухомості є ринок вторинного житла в Москві. Обмін квартири на кращу або купівля її – досить відповідальний крок навіть для цілком успішної людини. Найчастіше цьому передує продаж кімнати або квартири, а також нерідко і розселення комуналок. Ця стаття надасть інформацію про квартири нашій столиці у вигляді оглядів та аналізу на основі даних від різних аналітичних центрів, а також тематичних статей з преси.

Не вір очам своїм

Вторинний ринок дуже часто (за даними дослідження "Інком-нерухомість", більше половини випадків) надає "альтернативну", тобто, далеку від реальності інформацію про вільний продаж квартир, які пропонує ринок вторинного житла в Москві. За останні три роки частка продається саме таким способом нерухомості збільшилася до 46% від загальної кількості пропонованих квартир, в тому числі і в новобудовах.

Раніше було значно менше – лише 28% від загального числа. Про це свідчать централізовані бази даних. Однак цю динаміку не підтверджує кількість угод, воно явно непропорційно. Експерти говорять про недостатньому попиті і величезної конкуренції при продажі. Саме тому про продаваних об'єктах складаються легенди і міфи для того, щоб покупець звернув на нього увагу. Тобто, в подаваної інформації ринок вторинного житла в Москві дуже часто дає неточні відомості.

Продажу: пряма і альтернативна

Нерухомість можна продати двома способами. При альтернативній продавець одночасно є і покупцем, оскільки використовує вторинний ринок житла в Москві не тільки для продажу, але і для подальшої покупки іншої квартири. А якщо продаж пряма, продавець просто отримує гроші на руки. Найчастіше в столиці відбуваються продажу альтернативні, проте вони майже завжди намагаються замаскуватися під прямі. У будь-якому випадку, можуть суперечити одна або дві мети: або просто отримати гроші, або поліпшити своє житло шляхом продажу старої і покупки нової квартири.

Більше:

Дивіденди та Особливості їх Виплат

Акціонери (учасники акціонерних товариств) мають можливість одержання доходів пропорційно до внесених ними в товариство інвестицій в залежності від зростання вартості цінних паперів, які знаходяться у їх власності, і як дивіденди по акціях, що знаход...

Товарообіг: це що таке?

Товарообіг - це один з основних і найважливіших показників в економіці торговельної діяльності. Як же трактується це поняття? Прийнято вважати, що товарообіг – це дія, в основу якого покладено обмін конкретного товару на валюту. Таким чином, ві...

Абонемент "Велика Москва": зона дії, карта і вартість проїзного

Багато людей, які проживають в найближчому Підмосков'ї, воліють шукати роботу в столиці. Їх не лякає необхідність проводити щодня в дорозі кілька годин, адже рівень зарплат у Москві істотно вище. Керівництво залізниці, піклуючись про своїх основних к...

Покупцеві, звичайно, більше подобається прямий продаж, оскільки це значно зручніше, та й швидше продається і оформляється. Попит значно вище саме на такі квартири. Тому вторинний ринок житла в Москві встановлює на них ціни трохи вище загального рівня. Продавець, який має намір відразу ж купити собі іншу квартиру, стикається при прямій продажу з деякими незручностями: потрібно тимчасово виписатися на яку-небудь іншу житлову площу (родичі, знайомі і так далі), і зробити це потрібно до продажу, інакше покупця можна просто відлякати. У всякому разі, більша частина за фактом альтернативних продажів проходять сьогодні як прямі.

Альтернатива

Що це таке, здається, вже зрозуміло: угода, яка одночасно охоплює і продаж і купівлю житла. Раніше складалися довгі ланцюжки з залежних угод, аж до двадцяти. По сьогоднішніх часах це немислимо. І організувати і провести всю цю ланцюг без сучка і задирки дуже складно, і далеко не всім ріелторам під силу. Дуже нервова робота, особливо при оплаті. У банку закласти гроші одночасно у двадцять осередків – це величезна відповідальність. І гроші – не маленькі.

Зараз сама довга ланцюжок складається з двох-трьох ланок, але і при цьому люди дуже нервують на фінансовій закладці. Аналіз ринку вторинного житла Москві просто необхідний хоча б тому, що люди часто не можуть продати свою квартиру тільки з-за того, що не можуть зрозуміти просту річ: не можна оцінити її так, як хочеться, потрібно знати попит, бути в курсі конкуренції серед продавців, відстежувати обсяг пропозицій і з усім цим погодити ціну продаваного житла.

Приклад

Досить частий випадок, який неодноразово демонстрував вторинний ринок житла в Москві. Трикімнатні квартири продаються різні, і оцінюються вони теж з великим розкидом. Приклад такий: вже одинадцять місяців "Інком-нерухомість" спостерігає продаж квартири не найзручнішою планування, з ремонтом 1955 року, де фарба відшаровується лахміттям, а також з відповідним станом комунікацій. Оцінили її в чотирнадцять з половиною мільйонів рублів. Причому господиня зменшувати ціну не збирається, оскільки хоче роз'їхатися дві двокімнатні вартістю приблизно сім мільйонів кожна.

Навіть якщо вона піддасться на вмовляння і спробує продати квартиру рівно за чотирнадцять мільйонів, у неї це не вийде, тому що ціна і якість житла не відповідають. Скільки років вже пропонується ця квартира – страшно уявити. Хоча і переповнили вторинний ринок житла в Москві двокімнатні квартири, але з однією, не найкращою трикімнатної дві двокімнатні не вийде при всьому бажанні. Тому що і за десять мільйонів ця "трійка" буде "висіти" невідомо скільки. Ціна повинна бути реальною, простакуватих покупців зараз не знайти.

Трохи цифр

У цьому році на початок травня було виставлено 17200 об'єктів, які продавці оголосили до вільного продажу, як раз 46,4% від загального обсягу пропозицій зазначеного сегмента. А в 2014 році точно таких лотів ринок вторинного житла в Москві допомогою централізованих баз представив до продажу в кількості 12043, тобто 28,9% від усього представленого житла до продажу.Дослідники впевнені, що частка об'єктів для вільного продажу на даний момент досягає свого максимального значення. Як наслідок цієї динаміки обсяги і частки альтернативних і прямих продажів повинні були б перераспределиться: альтернативних явно менше, а прямих – більше.

Але, судячи по числу угод, такі зміни не настали, і альтернативні продажу все ще мають перевагу, якщо брати до уваги кількість відбулися. Їх приблизно 80%, як інформує профільний департамент "Інком-нерухомості". У 2015 і 2016 роках "альтернативи" було навіть більше, оскільки різко скоротився попит і виник дефіцит прямих покупців.

Причини

Здається неузгодженість таких відомостей – заявлених та фактичних даних – говорить тільки про некоректну характер величезної частини інформації, яку надають продавці або їх такі ж недобросовісні представники, коли розміщують її в базах даних. Таку тенденцію показує огляд ринку вторинного житла Москви. Найімовірніше, причиною є кризовий період у продажу нерухомості, посилення конкуренції, посилена боротьба за покупця.

Більше половини квартир, позначених як "прямий продаж" у базах даних, фактично буде відбуватися як альтернативна. Це з'ясовується лише на перегляді, що власникам переїхати нікуди, іншого житла у них немає. Щодо позиціонування продажу як прямий ніхто навіть не виправдовується у брехні.

Запевняють, що переїдуть до мами, до друзів, сусідів, а покупця попросять пару місяців почекати до того, як буде підібрана інша квартира. Що це, якщо не альтернативна продаж? Продавці брешуть для того, щоб залучити людей на перегляди, і вже на місці будь-яким способом зацікавити їх у придбанні саме цього житла. Але від такої брехні відчутно страждає весь вторинний ринок житла в Москві.

Однокімнатні квартири: "гостинки", студії

Сьогодні чимало квартир-студій не лише в новобудовах, але і на ринку вторинного житла. Вони виключно мініатюрні, іноді менше тридцяти квадратних метрів єдиною кімнатою, яка виступає одразу у всіх іпостасях - і як кухня, і як їдальня, і як спальня, і як вітальня. В СРСР був схожий формат, який носив назву "житло готельного типу". І це квартири не для туристів!

Ще в 60-ті роки почалося активне будівництво малогабаритних квартир, які були ніби проміжної стадії між повноцінної квартирою і гуртожитком. Так жили молоді фахівці, ще безсімейних (але часто затримувалися в "гостинці" аж до багатодітного стану), так жили багато робітників. Поверховість таких будинків була самою різною – від п'яти до шістнадцяти років, частіше всього з одним або двома під'їздами і довгим коридором всередині, де по різні сторони розташовувалися від десяти до п'ятдесяти дверей в квартири. Вище можна розглянути схему, яка демонструє це.

"Гостинка"

По площі "гостинки" радянського зразка мають від 11 до 25 метрів, іноді бувають двокімнатні трохи більше 30 метрів. В квартирі суміщений санвузол з маленькою сидячою ванною або душем. Кухню мешканці облаштовують у передпокої, де є невелика ніша – до 3 м², проте зустрічаються планування, де кухня передбачена – близько 5 метрів.

Купувати чи радянську "гостинку"? Це вирішити складно. Таке житло морально застаріло, а якщо в кімнаті тільки 11 метрів, навіть одній людині там буде тісно. Якщо ж на одному майданчику зосереджені десятки квартир, буває постійна чергу до ліфта, з сусідами зазвичай не встигають знайомитися, і контингент проживаючих, в основному, сумнівний. Сучасні студії, безумовно, більш продумано і комфортніше старих "готельок", особливо гарні ті, які пропонує вторинний ринок житла в Новій Москві. Однак і там дуже багато однокімнатного житла старого типу.

Райони

Взагалі житла готельного типу на ринку не так багато, і це ходовий товар. Агентство нерухомості "Міель" надало дані, виходячи з яких можна зробити висновок, що серед загального обсягу пропозиції "готельок" від трохи більше 1% до приблизно 5%, в залежності від районів. У департаменті оцінки нерухомості КГ "Гору" з цими цифрами погодилися, але уточнили, що найбагатше місто на такі квартири – Москва.

Ціни на житло на вторинному ринку столиці просто захмарні, і дуже часто саме "гостинку" можуть дозволити собі багато переселенці. Таке житло сконцентровано в районах станцій метро "Кунцевская", "Щолківська", "Сходненская", "Петровсько-Разумовська", в районах Глянув, Солнцево, неподалік від Жовтневого поля і ВДНГ, в Текстильщиках, Очаково, на Шосе Ентузіастів. Є "гостинки" і в ЦАО – точково.

Ціни

У середньому, квадратний метр такого житла коштує від 120 до 125 тисяч рублів. Однокімнатна квартира в "хрущовці" – до 140. Таким чином, це самий бюджетний варіант – квартира готельного типу. Загальний бюджет приблизно такий: "гостинка" 18 м² трохи більше 2 мільйонів, а "хрущовка" – не менше 5 мільйонів, залежить від району. Різниця все одно в два рази! Оскільки вартість низька, а обсяг пропозиції невеликий, "гостинки" убагатьох категорій покупців дуже затребувані, незважаючи на всі їхні недоліки.

Купують їх не тільки приїжджі, у яких елементарно не вистачає грошей на нормальну квартиру. Деякі москвичі роблять на "гостинках" непоганий бізнес, купуючи раз на кілька років ще одну маленьку площу. Вони роблять там ремонт і здають в оренду. До речі, нітрохи не дешевше, ніж нормальну однокімнатну квартиру. Це виходить дуже вигідно, оскільки зростання цін на покупку такого житла не буде, адже воно і привабливо малим бюджетом, інакше покупця не втримати.

"Сталінки"

Були часи зовсім, здається, недавно, коли сталінські будинки призначалися для еліти і вважалися найбільш престижним житлом. Зараз їх затребуваність природним чином знизилася, проте не набагато. Покупцям і сьогодні хочеться купити таку квартиру. Ціни, треба сказати, на них і донині дещо вище середніх, як каже аналітика. Ринок вторинного житла в Москві відзначає високу затребуваність квартир в сталінських будинках. Звичайно, таке житло не без недоліків, все-таки будувалося воно з 30-х років минулого століття до кінця 50-х.

Але чужий конструктивізму сталінський ампір досі приваблює високими – чотириметровими – стелями, часто з ліпниною, зручним, не тісним плануванням, величезними вікнами. У центрі Москви квартири сталінських будинків призначалися для артистів, письменників, воєначальників, видатних учених і високих партійних працівників. А трохи простіше, але так само якісно будувалися будинки де-небудь в Ізмайлово або Перово – для заводських інженерів, робітників. Єдиний недолік таких квартир – зношені комунікації. Тобто, якщо зробити хороший, практично капітальний ремонт, краще цього житла на сьогоднішній день і шукати не треба.

Періоди

У сталінських будинків різних років можна помітити суттєві відмінності. У 30-ті роки їх будували малоповерховими – максимум 6 поверхів. Матеріалом служив зазвичай червона цегла, а перекриття між поверхами часто бували дерев'яними. Перегородки між кімнатами робилися теж найчастіше з дерева, поверх якого накладалася штукатурка.

В 40-х роках сталінські будинки додали собі монументальності: вони зросли до 16 поверхів, обзавелися сталевим каркасом і бетонними перекриттями, красиво, навіть часом химерно причепурилися з фасаду, а планування включила в себе кімнати для прислуги. 50-е роки, навпаки, практично повернулися до колишнього аскетизму, але простір в квартирах не поменшало. Головний недолік такого житла тільки у віці. Будівлі збереглися чудово – якості будівництва тепер такого не знайти. Однак комунікації доведеться міняти прямо до переїзду. Це і електропроводка, і водопровідні труби, і опалення.

Ціни

Частка сталінського житла в загальному обсязі московського пропозиції трохи більше 7%. Найбільша кількість "сталінок" на Соколі, у районі Тверської, в районах Ломоносівському, Гагарінському, Біговому, Академічному, Бутирському, Свалявському, на Арбаті, в Дорогомилове, в Хамовниках.

В середньому, ціна квадратного метра в квартирі сталінського будинку становить 195000 рублів, а середній показник – 170000, значить, вище на 15%. У сучасних будинках ціна квадратного метра далеко не всякий раз навіть дорівнює метру сталінському. А якщо врахувати, що метраж в таких квартирах набагато перевищує сучасний в аналогічній квартирі, то ця купівля буде коштувати дорожче.