Атрыманне дазволу на будаўніцтва: парадак, дакументы

Будаўніцтва прыватнага дома – гэта складаная і спецыфічная працэдура. Падчас яе рэалізацыі павінны ўлічвацца шматлікія будаўнічыя і тэхнічныя нормы і патрабаванні. Прычым папярэдне трэба заняцца атрыманнем дазволу на будаўніцтва аб'екта. Калі будзе адсутнічаць дадзены дакумент, то гэта будзе падставай для прызнання самавольнай пабудовы. За кошт гэтага ўладальнікі такога збудаванні будуць прыцягнутыя да адміністрацыйнай адказнасці, а таксама нярэдка суд выносіць рашэнне аб зносе аб'екта. Таму важна пісьменна аформіць дакументы на будаўніцтва.

Навошта трэба дазвол?

Многія забудоўшчыкі цікавяцца тым, навошта зусім патрабуецца дадзены дакумент. Атрыманне дазволу на будаўніцтва аб'екта з'яўляецца абавязковым для кожнага чалавека, які плануе ўзвядзенне прыватнага жылога дома.

Дазвол выдаецца толькі пасля вывучэння праекта будучага будаўніцтва і іншых важных дакументаў. Таму калі будуць мецца ў гэтай дакументацыі якія-небудзь сур'ёзныя тэхнічныя або будаўнічыя парушэнні, то гэта будзе з'яўляцца падставай для адмовы ў будаўнічых працах.

Калі не будзе атрыманы дазвол на будаўніцтва прыватнага дома, то гэта прывядзе да таго, што пабудова будзе прызнана самавольнай, таму ўладальніку прыйдзецца знесці яе, а таксама заплаціць штраф у памеры 7 тыс. руб. Дапускаецца аформіць будынак пасля яго ўзвядзення, але пры гэтым прыйдзецца сутыкнуцца з многімі цяжкасцямі.

Калі не трэба дазвол?

Не заўсёды патрабуецца афармляць гэты дакумент. У арт. 51 Горадабудаўнічага кодэкса паказваюцца ўсе будынкі, пры ўзвядзенні якіх не трэба дазвол. Да гэтых пабудоў і працам ставіцца:

• дапаможныя будынкі, якія ўсталёўваюцца на тэрыторыі, прызначанай для ИЖС;
• правядзенне аздобных прац у жылых памяшканнях;
• капітальны рамонт, прычым ён не павінен прыводзіць да змены планіроўкі жылога аб'екта;
• мадэрнізацыя аб'екта, але не дапускаецца змяненне межаў;
• ўзвядзенне гаражоў, лазняй ці іншых невялікіх аб'ектаў, не якія ўжываюцца для пастаяннага пражывання людзей, а таксама якія не выкарыстоўваюцца для атрымання прыбытку.

На ўсе вышэйпаказаныя аб'екты не патрабуецца атрыманне дазволу на будаўніцтва. Але яны ўсё роўна павінны правільна рэгістравацца, каб на іх мелася св-ва аб уласнасці або іншыя дакументы.

Калі трэба дазвол?

Калі плануецца ўзвядзенне аб'екта, які будзе ўжывацца для пастаяннага пражывання або будзе капітальным, то патрабуецца дазвол. Для гэтага трэба падрыхтоўваць дастаткова шмат розных дакументаў, якія перадаюцца ў архітэктурны аддзел адміністрацыі рэгіёну. Толькі пасля атрымання дазволу на будаўніцтва можна прыступаць да работ.

Нават некаторыя работы па капітальным рамонце і перапланіроўцы патрабуюць наяўнасці ўзгаднення. Гэта ставіцца да сітуацыях, калі змяняецца памер нерухомасці або закранаюцца значныя часткі будынка.

Якім патрабаванням павінны адпавядаць будынка?

Каб адміністрацыя рэгіёну ўхваліла ўзвядзенне планаванага збудаванні, яно павінна адказваць некаторым значным патрабаванням. Атрыманне дазволу на будаўніцтва жылога дома лічыцца складаным працэсам, таму важна загадзя вывучыць усе ўмовы да будучага аб'екта. Да іх ставіцца:

• у будынку павінна быць хаця б адна жылая пакой;
• памер гасцінай павінен перавышаць 12 кв. м., а для спальні усталёўваецца мінімальная квадратура ў межах 8 кв. м.;
• для жылога дома неабходная кухня, прычым яна па памеры павінна быць больш за 6 кв. м., а калі зусім тут плануецца ўстаноўка ацяпляльнага катла, то памер памяшкання павялічваецца да 8 кв. м.;
• немагчыма атрымаць дазвол на ўзвядзенне аб'екта, калі да яго не падведзены неабходныя камунікацыі або адсутнічае санвузел;
• у памяшканнях вышыня сцен павінна быць мінімальна роўная 2,7 м;
• адлегласць ад будынка да мяжы ўчастка павінна перавышаць 3 м;
• жылыя памяшканні павінны падлучацца да розных інжынерных камунікацый, да якіх адносіцца электрычнасць, газ, ацяпленне і якасная вентыляцыя.

Усе патрабаванні пералічваюцца ў БНІП 55.13330.2011, якія маюць дачыненне да будаўнічага праектавання. Калі плануецца ўзвядзенне аб'екта, які не адказвае вышэйпералічаным патрабаванням, то атрыманне дазволу на будаўніцтва будзе абцяжараным.

Працэс ўзгаднення

Працэдура лічыцца не занадта складанай, калі разабрацца ў правільнай паслядоўнасці дзеянняў. Парадак атрымання дазволу на будаўніцтва прадугледжвае выкананне этапаў:

• першапачаткова складаецца пісьменнае заяву, накіроўваўся ў адміністрацыю рэгіёну;
• ўзор дадзенага заявы можна знайсці непасрэдна ў адміністрацыі горада;
• да яго прыкладаюцца іншыя дакументы, якія маюць дачыненне да будучыні будынку;
• далей пачынаецца працэс разгляду дакументацыі рэгіянальнымі ўладамі, прычым звычайна ён займае па часе прыкладна адзін месяц;
• па заканчэнні дадзенага тэрміну заяўнік атрымлівае пісьмовы адказ, які можа быць не толькі станоўчым, але і адмоўным.

Калі будзе атрыманы адмова ў ўзвядзенні аб'екта, то абавязкова улады рэгіёну паведамяць прычыны такога рашэння. Нярэдка адмова з'яўляецца неабгрунтаваным, а пры такіх умовах можна звярнуцца ў суд для аспрэчвання. Самым складаным лічыцца тое, што варта падрыхтаваць шматлікія дакументы для атрымання дазволу на будаўніцтва дома. Нярэдка іх збор займае занадта шмат часу, а калі адсутнічае нават ўсяго адна папера, то гэта становіцца падставай для адмовы ва ўзгадненні будоўлі.

Якія патрабуюцца дакументы?

Узгадненне прадугледжвае перадачу ў адміністрацыю рэгіёну пэўнай дакументацыі. Якія дакументы на атрыманне дазволу будаўніцтва дома спатрэбяцца? Яны могуць быць рознымі, але стандартна неабходныя:

• пастанова, на падставе якога грамадзянін атрымаў участак для будаўніцтва прыватнага дома, якое можа замяняцца св-вом аб уласнасці або іншымі паперамі на зямлю;
• план наяўнай тэрыторыі;
• праектная дакументацыя, якая павінна быць распрацавана выключна вопытнымі спецыялістамі, так як не дапускаецца наяўнасць у плане якіх-небудзь памылак або парушэнняў, якія могуць стаць прычынай не выканання розных будаўнічых нормаў і патрабаванняў;
• тэхнічны план на ўчастак;
• генеральны і сітуацыйны план;
• акт УГЗУ;
• вынікі экспертызы, якой падвяргаюцца праектныя паперы, каб вызначыць магчымасць рэалізацыі ўсіх пералічаных работ;
• калі падчас працэсу будуць парушаныя межы тэрыторыі, то патрабуецца папярэдне атрымаць дазвол на гэта ад суседзяў і адміністрацыі рэгіёну;
• ліцэнзія на будаўнічыя працы, што маецца ў арганізацыі, якая будзе займацца рэалізацыяй праекта;
• пашпарт заяўніка, які павінен з'яўляцца ўладальнікам тэрыторыі, дзе плануецца будаўніцтва;

Могуць запатрабаваць работнікі адміністрацыі іншыя дакументы для атрымання дазволу на будаўніцтва, калі трэба ўдакладніць тыя ці іншыя дэталі.

Можна скарыстацца спрошчанай працэдурай?

Калі плануецца будаваць аб'ект, у якім будзе менш трох паверхаў, то працэдура ўзгаднення значна спрашчаецца. Атрыманне дазвол на будаўніцтва дома ў такой сітуацыі не патрабуе падрыхтоўкі шматлікай складанай дакументацыі.

Для гэтага дакументы падрыхтоўваюцца:

• паперы, якія пацвярджаюць права на наяўную тэрыторыю, дзе плануецца займацца ўзвядзеннем дома;
• горадабудаўнічы план зямлі;
• схема, на якой будзе відаць, дзе менавіта будзе размяшчацца будучы капітальны аб'ект.

Для выкарыстання гэтага спосабу абавязкова патрэбна правільная рэгістрацыя ўчастка. Дадаткова могуць спатрэбіцца розныя экспертызы, пацвярджэння адпаведнасці стандартам будаўніцтва і іншыя дакументы для атрымання дазволу на будаўніцтва. Калі маецца некалькі ўладальнікаў адной тэрыторыі, то патрэбныя заявы ад ўсіх саўладальнікаў.

Што рабіць пасля ўзгаднення?

Пасля атрымання дазволу на будаўніцтва 2018 года, забудоўшчыку трэба перадаць на працягу 10 дзён у адміністрацыю дакументацыю:

• разметка плана;
• схема, на падставе якой да дома будуць падводзіцца камунікацыі;
• плошча планаванага будовы;
• вышыня будынка;
• дакументы, якія паказваюць на колькасць паверхаў у будынку.

Атрыманае дазвол сапраўды 10 гадоў, таму за гэты час трэба выканаць працэс будаўніцтва і зарэгістраваць аб'ект. Працягваць гэты тэрмін дапускаецца выключна пры наяўнасці доказаў вядзення будаўнічых работ. Падаваць заяву на падаўжэнне трэба за два месяцы да таго моманту, калі перастане дзейнічаць дазвол.

Нюансы ўзгаднення

Працэдура ўзгаднення праводзіцца з улікам некаторых асаблівасцяў:

• адмова ў выдачы дазволу звычайна абумоўлены адсутнасцю некаторых неабходных дакументаў;
• дакументацыя разглядаецца на працягу 10 дзён, пасля чаго заяўнік апавяшчаецца аб прынятым рашэнні;
• прадастаўленне дазвольнай дакументацыі не прыводзіць да якіх-небудзь фінансавых абавязацельствах, таму не патрабуецца за гэта выплачваць пошліну або падатак;
• нават калі змяняецца ўласнік зямлі, усё роўна дазвол будзе сапраўдным.

Калі адміністрацыя зацягвае тэрміны прадастаўлення дазволу, то можна звярнуцца ў суд.

Наступствы адсутнасці дазволу

Нярэдка людзі займаюцца будаўніцтвам аб'ектаў без папярэдняга ўзгаднення гэтага працэсу. Так як не вылучаецца час на атрыманне дазволу на індывідуальнае будаўніцтва, то пасля заканчэння працэсу ўзвядзення аб'екта атрымліваецца незаконная пабудова. Пры такіх умовах маюцца некаторыя негатыўныя наступствы:

• не атрымаецца падключыць будынак да розных цэнтралізаваным камунікацыях, да якіх адносіцца ацяпленне, газазабеспячэнне, электрычнасць або вадаправод;
• калі не заняцца аператыўна працэсам ўзаконьвання, то гэта прывядзе да таго, што ўладамі будзе прынята рашэнне аб зносе аб'екта;
• калі выяўляюцца неадпаведнасці іпарушэнні будаўнічых нормаў або патрабаванняў пажарнай бяспекі, то не атрымаецца ўзаконіць будынак, таму яно падлягае абавязковаму зносу;
• парушальнікі прыцягваюцца да адміністрацыйнай адказнасці, прадстаўленай буйнымі штрафамі;
• аб'ект не атрымаецца аформіць у БТІ і зарэгістраваць у Росреестре.

За кошт вышэйзгаданых фактараў аптымальна кожнаму чалавеку, планирующему будаўніцтва жылога аб'екта, загадзя паклапаціцца аб узгадненні гэтага працэсу.

Якія аб'екты з'яўляюцца незаконнымі?

Да незаконным аб'ектам лічацца будовы ў сітуацыях:

• адсутнасць своечасова аформленага дазволу на будаўніцтва;
• падчас ўзвядзення аб'екта парушаліся розныя значныя будаўнічыя, санітарныя або эпідэміялагічныя нормы;
• не адпавядае будова патрабаванням пажарнай бяспекі.

Прызнаць будынак пры вышэйзгаданых сітуацыях законным можна толькі праз суд. Для гэтага прыйдзецца даказаць, што будынак не парушае правы іншых асоб, не стварае пагрозу для жыцця людзей, а таксама зямля пад ім з'яўляецца правільна зарэгістраванай.

Наступствы незаконнага будаўніцтва

Калі ігнараваць патрабаванні заканадаўства, то гэта заўсёды прыводзіць да негатыўных наступстваў. Прыйдзецца звяртацца ў суд для законнай рэгістрацыі дома. Прадаць яго без дазволу на будаўніцтва будзе практычна немагчыма.

Не атрымаецца аформіць страхоўку на нерухомасць або даць яе ў заклад. У ФЗ №243 выразна паказваецца на тое, што будаўніцтва або рэканструкцыя капітальнага будынка павінны праводзіцца выключна пры наяўнасці дазволу на гэты працэс. Калі будуць парушаныя гэтыя патрабаванні, то прызначаецца штраф:

• для фізічных асоб у памеры ад 2 да 5 тыс. руб.;
• службовыя асобы выплачваюць ад 20 да 25 тыс. руб.;
• для прадпрымальнікаў штраф прызначаецца ў памеры ад 20 да 50 тыс. руб.;
• а калі адсутнічае ўзгадненне на будаўніцтва ў кампаніі, то штраф можа дасягаць 1 млн. руб.

Таму лепш першапачаткова аформіць дазвол, для якога не патрабуецца выплачваць якія-небудзь сродкі, каб пазней не сутыкацца з многімі адмоўнымі наступствамі.

Нюансы ўзгаднення

Любы чалавек або кампанія, якія плануюць будаўніцтва капітальнага аб'екта, а таксама рэканструкцыю існуючага будынка, павінны ўсведамляць неабходнасць ва ўзгадненні гэтых працэсаў. Пры гэтым ўлічваюцца некаторыя нюансы працэдуры:

• падаецца заяву на ўзгадненне ў мясцовую адміністрацыю;
• толькі пры наяўнасці дазволу можна будзе зарэгістраваць аб'ект у Росреестре;
• пры ўзгадненні можна пазбегнуць шматлікіх значных штрафаў або іншых праблем з нагляднымі органамі;
• без неабходных папер не варта зусім пачынаць якія-небудзь працы на зямлі;
• рэкамендуецца папярэдне даведацца ў работніка адміністрацыі, якія менавіта дакументы трэба сабраць;
• пры перадачы дакументацыі трэба браць распіску ад адказнай асобы.

Такім чынам, будаўніцтва любога аб'екта павінна ажыццяўляцца пасля папярэдняга ўзгаднення працэдуры. Для гэтага трэба звяртацца ў адміністрацыю рэгіёну, дзе будуць выконвацца працы. Важна старанна разабрацца ў правілах выканання гэтага працэсу, у неабходных для гэтага дакументах і якія ўзнікаюць нюансах. Толькі пры наяўнасці дазволу можна пазбегнуць шматлікіх праблем, звязаных з ўзвядзеннем і рэгістрацыяй аб'ектаў.